本文摘要：技术及管理是管理的一个最重要的新兴学科，它主要是技术于技术的最佳关系，以超过以大于的投放获得仅次于的经济效果。其核心思想成本-效益跨越项目工程建设的每一步，它的研究领域是变革，科技创新的与制度和项目评估的理论与方法。它是一门跨越科学、工程技术与人文科学的交叉学科，是我国广大技术经济与管理工作者在经济建设实践经验、普遍吸取国外科学技术以及涉及学科的有益成分的基础上自己创办的新兴学科。 其前身-工程经济学，问世于20世纪20年代后半期。

技术及管理是管理的一个最重要的新兴学科，它主要是技术于技术的最佳关系，以超过以大于的投放获得仅次于的经济效果。其核心思想成本-效益跨越项目工程建设的每一步，它的研究领域是变革，科技创新的与制度和项目评估的理论与方法。它是一门跨越科学、工程技术与人文科学的交叉学科，是我国广大技术经济与管理工作者在经济建设实践经验、普遍吸取国外科学技术以及涉及学科的有益成分的基础上自己创办的新兴学科。

其前身-工程经济学，问世于20世纪20年代后半期。1930年美国格莱梯教授出版发行了《工程经济学原理》，这是西方研究工程经济的第一本著作。1931年在美国西部田纳西流域规划中创办了“可行性研究”的方法，把对工程技术、工程项目经济的研究推上了一个新的阶段。

我国就是指原苏联引入了技术经济分析方法，这些分析现在显然是较为坚硬和非常简单的，但是对于我国基础的奠定，则是起了最重要的起到。; 在计划经济体制下，国家的各项投资、建设都是要由各级政府的计委国家发改委继续执行，市场价格由政府制订，不是确实体现社会劳动消耗和市场需求关系的影子价格，缺少规范科学的投资评估程序，所以造成很多工程项目都是不录成本的领导工程，凭一时间之勇匆匆上马，如水利建设中的三门峡水电站的建设，这是中国水利建设者的一个“滑铁卢”，修筑后的即氯气发电，造成了人力物力的大量浪费，这就是没充份在工程上马之前展开技术经济论证的恶果。

还有80年代全国各地的“维c热”“房地产热”,斥资50亿元的珠海机场门可罗雀，笔者曾去过利用世行贷款的堪称亚洲仅次于的维c制药厂—郑州中原制药厂，此厂的建设期是在VC紧缺，价格高居不出的80年代末，但是到投产的90年代出有，即碰上维c的价格暴跌，工厂立刻面对中断，直到现在郑州市政府每年财政收入的20%还是用作负责管理为其偿还债务贷款，给地方财政和当地市民造成了相当大的压力。; 毕业论文 http://www.lw54.com 长期以来我国的高等中，工程技术教育与经济管理教育互相分离出来，轻技术重管理的思想无论在政府还是都相当严重。时至今日我们的市场经济体制建设于是以日益完善一起，重新加入WTO毫无疑问不会减缓这个进程的发展，在几乎对外开放的市场经济下，投资的主体是国内外的企业或个人，而不是国家，工程的目的是为了提供经济效益，因此技术经济论证更加受到这些投资主体的推崇，投资主体的转变，投资科学化的创建，这些都为技术经济论证这门技术的发展和发挥作用获取了非常好的环境和强有力的反对，国民经济的各个行业和部门都迫切需要大量的这方面人才，国务院正式成立了技术经济研究中心，中国社会科学院以及各个部委陆续正式成立了技术经济研究所，清华大学等高校也创建了适当的专业，现在全国早已有12个技术经济学博士点产于在祖国的有所不同地区，这些都对技术经济学的学科建设和人才培养都做到了大量的工作。

; 笔者曾多次有长年的土木工程背景，所以仍然以来就对中国房地产市场的发展情况抱有浓烈的兴趣，以下就明确阐述一下技术经济论证在房地产业中的起到。行业背景：随着中国城镇化进程的加快，对外开放的了解和重新加入WTO，房地产业，特别是在是处在中国经济前沿的北京、上海、深圳等地的房地产业于是以面对着一个前所未有的机遇，大量的跨国公司和机构将不会抢滩中国，而这将性刺激办公和居住于用房数量的剧增。所以这是个现在基本面较好且发展较慢的行业，所以在未来的几年中，房地产业将沦为投资的热点，社会流动的资金和存量资金不会有相当大一部分转入房地产业，面临这种情况，国内的房地产公司否作好各方面的打算，做到这个机会将是关系到谁能在行业脱颖而出，获得行业龙头地位。众所周知，房地产业是一个闲置资金大、投资周期长、不受地域性、不受政策面和基本经济面相当大类似产业，因此具备高风险、低收益、对社会影响大等特点。

所以在房地产投资中，前期的投资可行性分析就变得出现异常的最重要，可以说道是一个地产项目的经营情况胜败与否在于它的可行性分析的质量。而并非其他诸如建筑质量、外观设计理念、物业管理水平等方面。

而在中国专业建筑房地产咨询公司仍然是此行业的空白,但是在这一领域，国外有数了成熟期经验。国内的工程建设中不推崇工程前期工作，把“可行性研究报告”制成“可批性报告”，缺乏市场调查和分析就匆匆制订任务书；施工过程中对质量、工程进度、投资缺乏科学掌控，做到将近“三量一裁”，而是“边量边裁”。在90年代初的第一轮房地产投资热的时候，几千亿资金南流海南岛，几近可怕，缺少科学论证，于是多少公司血本无归。

借贷的机构无法交还贷款，造成大量呆帐、死账。现在驱车沿海南岛沿岛高速公路，还可以看见大量的别墅空空无人，对整个国民经济造成了很大的毁坏产生了和相当大的社会波动。; 毕业论文 http://www.lw54.com 以下集中于阐述一下对技术经济论证在房地产业的运用的一些观点。其主要运用在工程筹资分析、经济评价、方案自由选择、风险和不确定性分析、项目管理、项目后评估、资产评价方面。

首先我们辩论的背景应当是一个充份对外开放的市场，可以指出是在WTO下的国内市场，国内外的房地产公司在某种程度的框架下，受到的是完全相同的待遇，不不存在土地审核、设施设施、税费上的不公平。工程投资主体是各个房地产公司，以盈利为目的，房地产公司遇上的就是指获得土地开发权、银行贷款，聘用建筑设计公司和施工公司展开设计和施工，直到销售或出租这一系列过程。技术经济的方法和思想将渗透到其中的每一步骤。

; 一. 筹资分析：对于房地产项目，投资、成本、销售收入、税金和利润等经济量是包含经济系统现金流量的基本要素。也是展开技术经济分析的最重要基础数据。对于技术经济分析不同于分析的仅次于的特点就是其是和未来的不确定性做事，因此其具备高精尖的特点，必须专业人时或机构的参予。

论证的主体是项目本身而不是其最后的明确运作情况，所有的数据都要是在手头以有前提下，对未来展开预测和推算出扣除，因此这必须首先收集到以有本地区以前的涉及项目的大量涉及数据（有些有可能是商业机密，提供成本较为低，可以请求专业的调查公司负责管理此事），在国内早已有许多这种市场调查机构，并且早已有中房指数、搜房指数、仲量行、戴德梁行等调研报告。从这些数据抵达，采行数学规划，重返分析等专业技术经济方法对未来展开预测和估计。

因为房地产项目的投资周期广泛较为宽，资金量极大，企业广泛资产负债率低，不确定性多，市场风险相当大，因此在分析中要精确考虑到资金的时间价值，否则有可能得出结论的结果和现实相去甚远。筹资分析对房地产项目的胜败起了关键性的起到，同一个项目，或许某种程度的经营状况因为资金的流通方式有所不同就不会导致迥然不同的效益。是用于贷款、债券、基金……如何尽可能减少筹资成本，这样就必须对宏观经济走势以及利率走势展开准确的估算，通过分析后可以采取相应的投融资渠道和方法，有效地的防止利率风险。

例如如果在97年预测到世界经济将转入回头缓刑，世界各国的利率水平都将展开有所不同水平的上调，展开地产投资时就应当防止相同利率贷款，同时尽量的传输前期成本，可以尽可能以浮动汇率或者通过金融衍生物的交换等方法来运作。同时对偿还债务方式及时机也要展开适当的研究。当然现在的中国筹资方式比较较较少，但是随着中国资本市场的对外开放力度的增大，企业的自律自由选择的余地不会更加大; 毕业论文 http://www.lw54.com 二 多方案自由选择：在方案自由选择上，地产商不会面临有所不同的自由选择，地产商的决策决不是老总一拍电影脑门就能定出来的，面临有所不同的自由选择，比如有有所不同的地域，如是投资在繁盛地区还是地区中心城市，有所不同的项目，如是研发住宅还是写字楼，是用作销售还是租赁……这些都必须展开方案较为,要中用NPV、IRR等经典指标，尽管房地产业相对于制造业而言，它的品牌效应适当受到地域容许较为强劲，很多公司只是在一个地区展开经营，转入其他地区的壁垒较为低（;但是随着房地产行业的发展和规范，也经常出现了一些知名品牌，如万科（VANKE）(000002)顺利走进地域容许从一个深圳本地品牌沦为了一个全国性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地研发的住房受到了城市中产阶层的垂青，并沦为选入《福布斯》全球杰出小企业中内地的唯一一家上市公司。

其他之名品牌还有万通、华远等）所以比较制造业自由选择集比较较较少，但是在受限的自由选择中展开选优也是最重要的。在方案自由选择上要考虑到当地的产业结构、收入水平、从业情况、政府住房政策等的影响。; 三.;风险分析：由于自身的特点，房地产项目的风险性和不确定性要相比之下小于一般的产业，所以运用技术经济的方法回避风险是不可或缺的一步。

我们在展开技术经济论证的工作时，一般是在确定性条件下展开的，即假设所有的技术经济指标、数值和状态等情况在将来如期构建。事实上这些项目实行后是有风险的。尤其是我国重新加入WTO,国际金融风险和其他风险更为更容易传染给我国，风险分析贞的更为最重要。用于盈亏均衡分析、敏感性分析、概率分析等科学的定量分析方法对投资不确定性展开分析，防止经验主义。

准确的了解大自然风险、经营风险、国家风险等，运用风险规避、风险诱导、风险移往等方法掌控风险。运用一些新的分析工具，如CIM模型。

将房地产项目中的风险如宏观经济波动，利率、汇率、税率波动，当地房地产市场预期，房改政策、工程工期、质量，销售周期等因素全面考虑到，要事前尽量的对有可能再次发生的一切情况展开适当对策的考虑到。

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